Simulateur de cession

Revendre une résidence secondaire — combien ça a coûté, combien ça rapporte

Reprend la même base de calcul (crédit, charges, notaire) que le simulateur locatif, mais appliquée à un bien secondaire : d'abord le coût réel de la résidence et la plus ou moins-value à la revente, puis la fiscalité selon la durée de détention et le gain net d'impôt.

Le bien acheté

Prix net vendeur (€)

Type de bien

Frais d'agence à l'achat

% du prix net vendeur

Travaux — par poste daté

Total travaux0 €

Année 0 = à l'achat. Un poste daté (an 5…) est décaissé cette année-là. Chaque poste porte sa qualification : seuls la construction, l'agrandissement et l'amélioration entrent dans le prix de revient de la plus-value ; l'entretien et la réparation en sont exclus, même s'ils sont bien décaissés.

Frais de notaire Barème en vigueur

Droits de mutation — part départementale

Taux global : part départementale (5,00 / 4,50 / 3,80 %) + taxe communale 1,20 % + frais d'assiette. Majoration temporaire jusqu'au 31 mars 2028.

Débours divers (€)

Droits de mutation—

Émoluments notaire HT—

TVA 20 % sur émoluments—

Émoluments notaire TTC—

CSI (0.10%) + débours—

Total frais notaire—

Financement Crédit conservé

Apport personnel (€)

Montant du prêt (€)

Taux (%/an)

Durée prêt (ans)

Assurance (%/an) % du capital initial

Frais de dossier (€)

Frais de garantie (€)

—

Mensualité

—

Assur./mois

—

Total/mois

—

Coût crédit

Charges annuelles de détention

Taxe foncière (€/an)

Charges de copro (€/an)

Assurance habitation (€/an)

Entretien / divers (€/an)

Revalorisation annuelle des charges (%) 0 = charges stables sur la durée

Total charges — année 1—

Revente

Durée de détention à la revente

10 ans

Prix de revente estimé (€) à l'année de détention choisie

Revalorisation du bien (%/an) projette les autres années

Frais de vente déductibles (agence vente + diagnostics) (€) Déduits du prix de cession pour le calcul de la plus-value

Gain net d'impôt à la revente — 10 ans

—

① Le coût réel de la résidence

Ce qu'elle a coûté à l'achat

Prix net vendeur—

+ Frais d'agence—

+ Frais de notaire—

+ Travaux (total)—

= Coût d'acquisition—

Ce qu'elle a coûté à détenir (à cette date)

Intérêts + assurance cumulés—

Frais de dossier + garantie—

Charges cumulées (TF, copro…)—

= Coût total de possession—

② Plus ou moins-value

Immobilière brute

Prix de revente estimé—

− Frais de vente—

Prix de cession net—

− Coût d'acquisition—

= Plus-value immobilière—

Économique (crédit + charges inclus)

PV immobilière − coût de possession—

C'est le résultat réel avant impôt & CRD

③ Fiscalité de la plus-value — résidence secondaire détention 10 ans

Une résidence secondaire n'est pas exonérée (contrairement à la résidence principale). La plus-value est taxée à 19 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux), avec des abattements pour durée de détention : exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de PV nette.

Frais d'acquisition retenus pour la PV

Travaux retenus pour la PV

Forfait de 15 % du prix d'acquisition, ouvert après plus de cinq ans de détention, sans justificatif (art. 150 VB II 4° CGI). Le plus favorable entre le forfait et les travaux réels déjà réalisés est retenu ; les travaux datés après l'année de vente sont exclus.

Prix de cession net—

− Prix + frais d'acquisition—

− Travaux retenus—

= Plus-value brute fiscale—

Abattement IR (—)—

Abattement PS (—)—

IR 19% sur PV nette—

Prélèvements sociaux 17,2%—

IMPÔT TOTAL PLUS-VALUE—

④ Ce que vous encaissez réellement — 10 ans

À la vente

Prix de cession net—

− Capital restant dû (CRD)—

− Impôt sur la plus-value—

= Net dégagé à la vente—

Ce que vous aviez mis / déboursé

Apport + frais initiaux—

Capital remboursé (mensualités)—

Intérêts + assurance—

Charges + travaux différés—

= Total décaissé—

Simulation année par année — impôt réel & gain net

Cliquez une ligne pour actualiser tout le tableau de bord à cette année de cession. Jaune = année sélectionnée · vert = gain net maximal.

An	Valeur bien	CRD	PV brute fisc.	Ab.IR	Ab.PS	Impôt PV	Coût cumulé	Net vente	Gain net	Statut

Gain net d'impôt selon l'année de revente