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Comprendre la fiscalité, l'épargne et la transmission sans jargon : des cours complets, des quiz corrigés, des simulateurs fidèles aux textes 2026 et des procédures pas à pas. Gratuit, sans inscription.

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Pour aller plus loin

La bibliothèque

Une sélection de lectures pour solidifier vos bases et ouvrir votre regard sur l'argent, la fiscalité et la liberté financière. Des classiques accessibles, choisis pour les débutants comme pour ceux qui veulent perfectionner leur savoir.

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Sélection en préparation

Les ouvrages recommandés et leurs fiches de lecture seront ajoutés ici prochainement. Cette page rassemblera des lectures de référence sur l'épargne, la fiscalité et la transmission, classées par thème.

Vue d'ensemble

Immobilier

Placements & retraite

Transmission & fiscalité

Simulations pédagogiques — avant toute décision (donation, succession, vente, montage), consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Revenus locatifs — rentabilité d'un investissement

Acquisition, financement, fiscalité des loyers et revente : le parcours complet d'un bien mis en location, selon le régime locatif choisi ci-dessous.

Régime locatif : Imposition loyers :

① Acquisition & Financement

② Revenus & Fiscalité

③ Amortissement prêt

④ Bilan & Cession

⑤ Fiscalité Décès

Avant de simuler — les 4 repères essentiels Info clés

TMI
Votre taux marginal d'imposition : le taux qui frappe le dernier euro gagné (0, 11, 30, 41 ou 45 %). Chaque euro de loyer imposable est taxé à ce taux.

Prélèvements sociaux
S'ajoutent à l'IR : 17,2 % en location nue (revenus fonciers), 18,6 % en meublé LMNP (BIC) depuis la LFSS 2026.

Micro ou réel ?
Micro = abattement forfaitaire, zéro justificatif. Réel = déduction des charges réelles. Le réel gagne dès que vos charges dépassent l'abattement.

Amortissement (LMNP)
Au réel meublé, le bâti et le mobilier se déduisent par fractions annuelles : l'impôt tombe souvent à zéro… mais les amortissements sont réintégrés à la revente (LF 2025).

Bien immobilier

Prix net vendeur (€)

Type de bien

Frais d'agence acquéreur

% du prix net vendeur

Travaux de rénovation — par poste

Total travaux0 €

Datez chaque poste — année 0 = à l'achat, année 5 = ravalement voté en cours de détention… Le total alimente le coût d'acquisition et la base de plus-value.

Frais de notaire Barème en vigueur

Taux droits de mutation (part dép.)

Taux réduit : Indre, Isère, Morbihan, Martinique, Mayotte, Réunion

Débours et frais divers (€) Frais réels engagés par le notaire · Généralement 600–1 200 €

Droits de mutation (taxe fiscale)—

Émoluments notaire TTC (barème dégressif)—

Contrib. sécurité immobilière (0.10%)—

Débours et frais divers—

Total frais notaire—

Représente—

Crédit immobilier

Apport personnel (€) 0 = financement 100%

Montant du prêt (€)

Taux d'intérêt (%/an)

Durée (années)

Différé (mois) Franchise partielle

Assurance emprunteur

% du capital/an

Frais de dossier (€)

Frais de garantie (€)

—

Mensualité

—

Assur./mois

—

Total/mois

—

Coût crédit

Remboursement par anticipation Optionnel

Activer le remboursement anticipé

Récapitulatif global de l'acquisition

Coût du bien

Prix net vendeur—

Frais d'agence—

Prix d'achat FAI—

Travaux—

Frais de notaire—

Sous-total bien + frais—

Financement

Apport personnel—

Montant prêt—

Frais dossier + garantie—

Assurance totale (durée prêt)—

Total intérêts—

Coût total du crédit—

COÛT GLOBAL (bien + crédit)—

Revenus locatifs

Loyer mensuel charges comprises (CC) (€)

Dont charges locatives récupérables (€/mois) Eau froide, entretien parties communes…

Vacance locative (%/an) Ex : 5% ≈ 18 jours/an

Revalorisation annuelle loyer (%) Indexation IRL · 0 = statique

Loyer HC mensuel (net charges loc.)—

Loyer CC brut annuel—

Loyer HC brut annuel—

Perte vacance locative—

Loyer HC net encaissé / an—

Cash flow mensuel

+ Loyer HC mensuel encaissé—

− Mensualité capital + intérêts—

− Assurance emprunteur—

− Charges annuelles/12 (taxe f., copro…)—

− Impôt revenus locatifs/12 (an 1)—

Cash flow net mensuel—

Effort mensuel investisseur—

Effort annuel investisseur—

Effort investisseur : ce que vous sortez de votre poche chaque mois après encaissement du loyer. Négatif = autofinancement, le bien dégage un excédent.

—

Rendement brut

—

Rendement net charges

Fiscalité des revenus locatifs Micro-foncier

Taux marginal d'imposition (TMI)

Revenus bruts (base calcul abattement)—

Abattement forfaitaire—

Base imposable nette—

IR (TMI)—

Prélèvements sociaux 17,2%—

Total impôt revenus (annuel)—

Impact mensuel—

📋 Traitement fiscal des frais de notaire (frais de notaire onglet ①)

Frais notaire total—

Déduction année 1—

⏳ Et les années suivantes ? — consommation des frais de notaire

Frais de notaire absorbés fiscalement —

0 €—

Déductions régime réel — Année 1

Loyer HC brut—

− Intérêts d'emprunt—

− Assurance emprunteur—

− Charges annuelles (total)—

− Frais de notaire (traitement fiscal)—

Résultat imposable / déficit—

IR (TMI)—

Prélèvements sociaux 17,2%—

Total impôt revenus (annuel)—

Impact mensuel—

Charges annuelles — Valeurs par défaut

Taxe foncière (€/an)

Charges copro (€/trimestre) Annuel = ×4

CFE (€/an)

Frais comptable (€/an)

Frais annexes (€/an)

Assurance PNO (€/an) Propriétaire Non Occupant

Détail par année (éditable)

Année	Taxe fonc.	Copro	CFE	Compta.	Annexes	Assur. PNO	Mob./Travaux	Total/an	Cumul
TOTAL 30 ans

—

Mensualité (hors ass.)

—

Assurance/mois

—

Mensualité totale

—

Total intérêts

Tableau d'amortissement annuel

Année	Capital remb.	Intérêts	Assurance	Mensualité totale	CRD fin d'année	Capital cumulé	% remb.

Décomposition annuelle

CRD vs Capital remboursé

Paramètres de la cession

Prix de vente envisagé (€)

Frais d'agence à la vente (€)

Durée de détention (années)

10 ans

Frais d'acquisition dans la base PV

✓ Cas d'exonération de PV immobilière

· Résidence principale : exonération totale (sans condition de durée)
· 30 ans de détention : exonération IR (22 ans) + PS (30 ans)
· Cession ≤ 15 000 € : exonération totale (par quote-part en indivision)
· Retraité / invalide : si RFR < 12 455 €/part (N−2), exonération totale
· 1ère cession d'un logement : sous conditions (non-propriétaire 4 ans)

Travaux — Base fiscale plus-value

Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont déductibles (pas l'entretien ni les réparations). Conservez toutes les factures.

Postes de travaux

Nombre de postes0

Total travaux réels déductibles0 €

Taux de Rentabilité Interne (TRI)

—

sur la durée sélectionnée

Bilan complet — 10 ans

Base fiscale plus-value ← données onglet ①

Prix net vendeur—

+ Frais d'agence acquéreur—

+ Frais de notaire (total)—

dont droits de mutation—

dont émoluments notaire TTC—

dont CSI (0.10%) + débours—

+ Travaux —

= BASE FISCALE PLUS-VALUE—

Coût réel acquisition (hors crédit)

Prix + agence + notaire + travaux + mobilier—

Sur la période de détention

Revenus locatifs nets cumulés (HC)—

Charges annuelles cumulées—

Intérêts + assurance cumulés—

Impôts revenus locatifs cumulés—

Effort investisseur cumulé (déficit mensuel × durée)—

Capital remboursé au prêteur (part capital des mensualités)—

À la vente

Prix net vendeur—

CRD à rembourser à la banque—

PV brute fiscale—

PV brute réelle—

Abattement IR (—)—

Abattement PS (—)—

IR 19% sur PV nette—

Prél. sociaux 17.2%—

Total impôts plus-value—

Net après vente et remboursement prêt—

GAIN NET INVESTISSEUR—

Verdict à la revente — 10 ans de détention

Cliquez une ligne du tableau ci-dessous pour changer l'année de cession et actualiser ce verdict.

Le bien acheté

Prix net vendeur—

+ Frais d'agence—

+ Frais de notaire—

+ Frais de dossier + garantie—

+ Travaux engagés (cumul à cette date)—

= Coût d'acquisition tout compris—

Ce que le bien a coûté sur la période

− Apport + frais initiaux décaissés—

− Capital remboursé à la banque—

− Intérêts + assurance emprunteur cumulés—

− Charges cumulées (copro, taxe foncière, PNO…)—

− Impôts sur revenus locatifs cumulés—

= Coût total de détention—

Ce que le bien a rapporté

+ Loyers nets encaissés cumulés—

Prix net vendeur à la revente—

− CRD remboursé à la banque—

− Impôts sur la plus-value—

= Net dégagé à la vente—

RÉSULTAT NET INVESTISSEUR—

Comparatif 30 ans — Moment optimal de cession

Gain net = net vente (après CRD + impôt PV) + revenus cumulés − charges − intérêts − impôts revenus − effort investisseur. Bleu = optimal · Jaune = durée sélectionnée.

An	CRD	Cap.remb.	Abat.IR	Abat.PS	IR PV	PS PV	Impôts PV	Rev.cum.	Chg.cum.	Fisc.rev.cum.	Effort cum.	Coût cumulé	Net vente	Gain net	Statut

Fiscalité plus-value / an

Gain net investisseur

Flux cumulés (revenus vs charges totales vs effort)

Paramètres du scénario décès

Valeur vénale du bien au décès (€) Valeur de marché estimée à la date du décès

Revalorisation annuelle du bien (%) Pour projeter la valeur future · 0 = stable

Année du décès simulée

10 ans

TMI du foyer au décès (%) Peut différer du TMI des revenus locatifs courants

—

CRD prêt (couvert ADI)

—

Impôt CRD prod. exc. BIC

—

Impôt PV professionnelle

—

Total impôt avant succession

Cessation d'activité BIC au décès LMNP Réel

Au décès, l'activité LMNP cesse immédiatement. Deux impositions distinctes frappent avant l'ouverture de la succession :
① L'assurance emprunteur rembourse le CRD → l'extinction de cette dette au passif BIC est un produit exceptionnel BIC imposé à TMI + 18,6% PS — séparé de la succession.
② La cessation entraîne une plus-value professionnelle : les amortissements déduits sont réintégrés (PV CT → TMI + PS) ; l'excédent au-delà des amortissements (PV LT → 31,4% PFU).
⚠️ L'assurance emprunteur (ADI) couvre le CRD mais génère elle-même de la fiscalité !

① Produit exceptionnel BIC — Extinction de dette (remboursement ADI)

CRD remboursé par l'assurance emprunteur = produit comptable BIC (art. 38 CGI)—

→ Imposé à TMI + 18,6% PS—

② Valeur Nette Comptable (VNC)

Base immeuble amortissable (prix × (1 − % terrain))—

+ Mobilier meublant—

+ Travaux amortissables—

Base amortissable totale—

− Amortissements cumulés déduits—

= Valeur Nette Comptable (VNC)—

② (suite) Plus-value professionnelle (cessation BIC)

Valeur vénale au décès—

− VNC—

Plus-value professionnelle totale—

PV à court terme = amortissements réintégrés—

→ Imposée à TMI + 18,6% PS—

PV à long terme (au-delà des amortissements)—

→ Flat tax 31,4% (12.8% IR + 18,6% PS)—

Récapitulatif fiscal total — avant ouverture de la succession

① Impôt sur produit exceptionnel BIC (CRD)—

② Impôt PV professionnelle CT—

② Impôt PV professionnelle LT (30% PFU)—

TOTAL IMPÔT DÛ (avant ouverture succession)—

CRD (remboursé par ADI — génère la taxe ① ci-dessus)—

CAPITAL FISCAL COMPLÉMENTAIRE À PRÉVOIR—

* Système du quotient (art. 163-0 A CGI) : possible atténuation de l'impôt sur revenus exceptionnels si le montant dépasse la moyenne des 3 dernières années — à valider avec votre expert-comptable.
* Report d'imposition (art. 41 CGI) : si les héritiers poursuivent l'activité LMNP, l'impôt sur la PV professionnelle peut être reporté à la cession ultérieure. Sinon, étalement possible sur 5 ans (art. 1681 A CGI).

Impact au décès — Location nue / Micro-BIC Nu / Micro

En location nue, le décès entraîne une purge des plus-values immobilières : les héritiers héritent à la valeur de marché sans taxation de la PV latente. Aucun revenu exceptionnel imposable n'est créé.

Valeur vénale au décès—

CRD restant (passif successoral)—

Valeur nette transmissible—

Plus-value latente (non taxée au décès)—

Impôt sur revenus exceptionnelsNÉANT ✓ — purge des PV

CAPITAL FISCAL À PRÉVOIR0 €

* Les droits de succession restent dus selon liens de parenté et abattements légaux (100 000 €/enfant, 80 724 €/conjoint…). Ce simulateur porte uniquement sur la fiscalité des revenus et des plus-values.

⚡ Solutions de couverture du risque fiscal

Simulation par année — Impact fiscal au décès

Impact LMNP Réel : impôt dû selon l'année du décès.

Tranche de l'actif taxable	Déclaration de succession	Attestation immobilière
De 0 à 6 500 €	1,548 %	1,935 %
De 6 500 € à 17 000 €	0,851 %	1,064 %
De 17 000 € à 30 000 €	0,580 %	0,726 %
Au-delà de 30 000 €	0,426 %	0,532 %

Le patrimoine, en clair.

La bibliothèque

Sélection en préparation

Revenus locatifs — rentabilité d'un investissement

Démembrement de propriété

Contrat de capitalisation démembré par testament

Assurance-vie — transmission au décès

Assurance-vie — le seuil des 70 ans

Succession — partage & droits

Plus-value immobilière à la vente

Résidence principale — à partir de quand l'achat devient rentable ?