Quelle différence entre micro-BIC et LMNP au réel ?

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes, sans déduction des charges réelles. Le LMNP au réel déduit les charges effectives et l'amortissement du bien et du mobilier, ce qui neutralise souvent le résultat imposable pendant plusieurs années — mais les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Le simulateur chiffre les deux branches sur la même hypothèse pour que la comparaison soit lisible.

Le simulateur tient-il compte de la revente ?

Oui. L'étape « Bilan & Cession » calcule la valeur nette comptable après amortissements, sépare la plus-value à court terme de celle à long terme, applique les abattements pour durée de détention et chiffre l'indemnité de remboursement anticipé au mois exact du remboursement.

Mes données sont-elles enregistrées ?

Non. Les valeurs saisies sont envoyées au moteur de calcul, le résultat est renvoyé, et rien n'est stocké ni transmis à un tiers. Aucun compte n'est nécessaire.

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Pour aller plus loin

La bibliothèque

Une sélection de lectures pour solidifier vos bases et ouvrir votre regard sur l'argent, la fiscalité et la liberté financière. Des classiques accessibles, choisis pour les débutants comme pour ceux qui veulent perfectionner leur savoir.

Document officiel Brochure pratique — Impôt sur le revenu 2026

PDF

Brochure IR 2026

Direction générale des Finances publiques (DGFiP)

Le guide de référence de l'administration fiscale pour la déclaration des revenus 2025 : barème, régimes d'imposition, réductions et crédits d'impôt, cases à cocher commentées et exemples chiffrés — le document intégral, à lire en ligne ou garder sous la main pendant votre déclaration.

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D'autres documents à venir

Les ouvrages recommandés et leurs fiches de lecture seront ajoutés ici prochainement. Cette page rassemblera des lectures de référence sur l'épargne, la fiscalité et la transmission, classées par thème.

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Procédures patrimoniales pas à pas

Les démarches patrimoniales du quotidien décomposées étape par étape : déclarations, formulaires à utiliser, pièces à réunir et délais à respecter.

Simulateur de revenus locatifs et LMNP

Cet outil calcule le rendement réel d'un investissement locatif année par année : mensualité de crédit, capital restant dû, loyers encaissés, charges, impôt selon le régime fiscal retenu, puis fiscalité au moment de la revente. Le calcul est exécuté sur le serveur à partir des seules valeurs que vous saisissez ; rien n'est conservé.

Revenus locatifs — rentabilité d'un investissement

Acquisition, financement, fiscalité des loyers et revente : le parcours complet d'un bien mis en location, selon le régime locatif choisi ci-dessous.

Régime locatif : Imposition loyers :

① Acquisition & Financement

② Revenus & Fiscalité

③ Amortissement prêt

④ Bilan & Cession

⑤ Fiscalité Décès

Avant de simuler — les 4 repères essentiels Info clés

TMI
Votre taux marginal d'imposition : le taux qui frappe le dernier euro gagné (0, 11, 30, 41 ou 45 %). Chaque euro de loyer imposable est taxé à ce taux.

Prélèvements sociaux
S'ajoutent à l'IR : 17,2 % en location nue (revenus fonciers), 18,6 % en meublé LMNP (BIC) depuis la LFSS 2026.

Micro ou réel ?
Micro = abattement forfaitaire, zéro justificatif. Réel = déduction des charges réelles. Le réel gagne dès que vos charges dépassent l'abattement.

Amortissement (LMNP)
Au réel meublé, le bâti et le mobilier se déduisent par fractions annuelles : l'impôt tombe souvent à zéro… mais les amortissements sont réintégrés à la revente (LF 2025).

Bien immobilier

Prix net vendeur (€)

Type de bien

Frais d'agence acquéreur

% du prix net vendeur

Honoraires stipulés à la charge de

Charge acquéreur : les honoraires sont exclus de l'assiette des droits de mutation et des émoluments — l'acte distingue le prix net vendeur de la rémunération de l'intermédiaire (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-10). Vous les décaissez malgré tout, ils restent dans le coût de revient et dans le prix d'acquisition retenu pour la plus-value.

Travaux de rénovation — par poste

Total travaux0 €

Datez chaque poste — année 0 = à l'achat, année 5 = ravalement voté en cours de détention… Le total alimente le coût d'acquisition et la base de plus-value.

Frais de notaire Barème en vigueur

Taux droits de mutation (part départementale)

Taux réduit : Indre, Isère, Morbihan, Martinique, Mayotte, La Réunion. Majoration temporaire (art. 116 LF 2025) votée par une majorité de départements depuis le 1^er avril 2025.

Primo-accédant en résidence principale

Le primo-accédant qui acquiert sa résidence principale échappe à la majoration départementale : sa part reste plafonnée à 4,50 %.

Débours et frais divers (€) Frais réels engagés par le notaire · Généralement 600–1 200 €

Droits de mutation (taxe fiscale)—

Émoluments notaire HT (barème dégressif)—

TVA 20 % sur les émoluments—

Émoluments notaire TTC—

Contrib. sécurité immobilière (0.10%)—

Débours et frais divers—

Total frais notaire—

Représente—

—

Crédit immobilier

Apport personnel (€) 0 = financement 100%

Montant du prêt (€)

Taux d'intérêt (%/an)

Durée (années)

Différé (mois) Franchise partielle

Assurance emprunteur

% du capital/an

Frais de dossier (€)

Frais de garantie (€)

—

Mensualité

—

Assur./mois

—

Total/mois

—

Coût crédit

Remboursement par anticipation Optionnel

Activer le remboursement anticipé

Récapitulatif global de l'acquisition

Coût du bien

Prix net vendeur—

Frais d'agence—

Prix d'achat FAI—

Travaux—

Frais de notaire—

Sous-total bien + frais—

Financement

Apport personnel—

Montant prêt—

Frais dossier + garantie—

Assurance totale (durée prêt)—

Total intérêts—

Coût total du crédit—

COÛT GLOBAL (bien + crédit)—

Revenus locatifs

Loyer mensuel charges comprises (CC) (€)

Dont charges locatives récupérables (€/mois) Eau froide, entretien parties communes…

Vacance locative (%/an) Ex : 5% ≈ 18 jours/an

Revalorisation annuelle loyer (%) Indexation IRL · 0 = statique

Loyer HC mensuel (net charges loc.)—

Loyer CC brut annuel—

Loyer HC brut annuel—

Perte vacance locative—

Loyer HC net encaissé / an—

Cash flow mensuel

+ Loyer HC mensuel encaissé—

− Mensualité capital + intérêts—

− Assurance emprunteur—

− Charges annuelles/12 (taxe f., copro…)—

− Impôt revenus locatifs/12 (an 1)—

Cash flow net mensuel—

Effort mensuel investisseur—

Effort annuel investisseur—

Effort investisseur : ce que vous sortez de votre poche chaque mois après encaissement du loyer. Négatif = autofinancement, le bien dégage un excédent.

—

Rendement brut

—

Rendement net charges

Fiscalité des revenus locatifs Micro-foncier

Revenu net imposable du foyer, hors ce bien (€) Renseigné, l'impôt est liquidé deux fois — avec et sans les loyers : franchissement de tranche, décote et plafonnement du quotient familial compris. Laissé à 0, le calcul retombe sur la TMI ci-dessous, en estimation marginale.

Situation du foyer

Enfants à charge

Taux marginal d'imposition (TMI)

Revenus bruts (base calcul abattement)—

Abattement forfaitaire—

Base imposable nette—

IR (TMI)—

Prélèvements sociaux 17,2%—

Total impôt revenus (annuel)—

Impact mensuel—

📋 Traitement fiscal des frais de notaire (frais de notaire onglet ①)

Frais notaire total—

Déduction année 1—

⏳ Et les années suivantes ? — consommation des frais de notaire

Frais de notaire absorbés fiscalement —

0 €—

Déductions régime réel — Année 1

Loyer HC brut—

− Intérêts d'emprunt—

− Assurance emprunteur—

− Charges annuelles (total)—

− Frais de notaire (traitement fiscal)—

Résultat imposable / déficit—

IR (TMI)—

Prélèvements sociaux 17,2%—

Total impôt revenus (annuel)—

Impact mensuel—

Charges annuelles — Valeurs par défaut

Taxe foncière (€/an)

Charges copro (€/trimestre) Appel du syndic — annuel = ×4

dont récupérable sur le locataire (€/trimestre) Eau, chauffage, ascenseur, entretien des communs, TEOM (décret 87-713). Remboursé par les provisions du locataire : coût net nul pour vous.

CFE (€/an)

Frais comptable (€/an)

Frais annexes (€/an)

Assurance PNO (€/an) Propriétaire Non Occupant

Détail par année (éditable)

La colonne « dont récup. » est déduite de la colonne Copro : elle est avancée par vous puis remboursée par le locataire, son coût net est nul. Le Total/an ne retient donc que la part qui reste à votre charge. Saisissez l'appel du syndic en entier dans « Copro ».

Année	Taxe fonc.	Copro	dont récup.	CFE	Compta.	Annexes	Assur. PNO	Mob./Travaux	Total/an	Cumul
TOTAL 30 ans

—

Mensualité (hors ass.)

—

Assurance/mois

—

Mensualité totale

—

Total intérêts

Tableau d'amortissement annuel

Année	Capital remb.	Intérêts	Assurance	Mensualité totale	CRD fin d'année	Capital cumulé	% remb.

Décomposition annuelle

CRD vs Capital remboursé

Paramètres de la cession

Prix de vente envisagé (€)

Frais d'agence à la vente (€)

Durée de détention (années)

10 ans

Frais d'acquisition dans la base PV

✓ Cas d'exonération de PV immobilière

· Résidence principale : exonération totale (sans condition de durée)
· 30 ans de détention : exonération IR (22 ans) + PS (30 ans)
· Cession ≤ 15 000 € : exonération totale (par quote-part en indivision)
· Retraité / invalide : si RFR < 12 455 €/part (N−2), exonération totale
· 1ère cession d'un logement : sous conditions (non-propriétaire 4 ans)

Travaux — Base fiscale plus-value

Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont déductibles (pas l'entretien ni les réparations). Conservez toutes les factures.

Postes de travaux

Nombre de postes0

Total travaux réels admissibles0 €

Taux de Rentabilité Interne (TRI)

—

sur la durée sélectionnée

Bilan complet — 10 ans

Base fiscale plus-value ← données onglet ①

Prix net vendeur—

+ Frais d'agence acquéreur—

+ Frais de notaire (total)—

dont droits de mutation—

dont émoluments notaire TTC—

dont CSI (0.10%) + débours—

+ Travaux —

= BASE FISCALE PLUS-VALUE—

Coût réel acquisition (hors crédit)

Prix + agence + notaire + travaux + mobilier—

Sur la période de détention

Revenus locatifs nets cumulés (HC)—

Charges annuelles cumulées—

Intérêts + assurance cumulés—

Impôts revenus locatifs cumulés—

Effort investisseur cumulé (déficit mensuel × durée)—

Capital remboursé au prêteur (part capital des mensualités)—

À la vente

Prix net vendeur—

CRD à rembourser à la banque—

PV brute fiscale—

PV brute réelle—

Abattement IR (—)—

Abattement PS (—)—

IR 19% sur PV nette—

Prél. sociaux 17.2%—

Total impôts plus-value—

Net après vente et remboursement prêt—

GAIN NET INVESTISSEUR—

Verdict à la revente — 10 ans de détention

Cliquez une ligne du tableau ci-dessous pour changer l'année de cession et actualiser ce verdict.

Le bien acheté

Prix net vendeur—

+ Frais d'agence—

+ Frais de notaire—

+ Frais de dossier + garantie—

+ Travaux engagés (cumul à cette date)—

= Coût d'acquisition tout compris—

Ce que le bien a coûté sur la période

− Apport + frais initiaux décaissés—

− Capital remboursé à la banque—

− Intérêts + assurance emprunteur cumulés—

− Charges cumulées (copro, taxe foncière, PNO…)—

− Impôts sur revenus locatifs cumulés—

= Coût total de détention—

Ce que le bien a rapporté

+ Loyers nets encaissés cumulés—

Prix net vendeur à la revente—

− CRD remboursé à la banque—

− Impôts sur la plus-value—

= Net dégagé à la vente—

RÉSULTAT NET INVESTISSEUR—

Comparatif 30 ans — Moment optimal de cession

Gain net = net vente (après CRD + impôt PV) + revenus cumulés − charges − intérêts − impôts revenus − effort investisseur. Bleu = optimal · Jaune = durée sélectionnée.

An	CRD	Cap.remb.	Abat.IR	Abat.PS	IR PV	PS PV	Impôts PV	Rev.cum.	Chg.cum.	Fisc.rev.cum.	Effort cum.	Coût cumulé	Net vente	Gain net	Statut

Fiscalité plus-value / an

Gain net investisseur

Flux cumulés (revenus vs charges totales vs effort)

Paramètres du scénario décès

Valeur vénale du bien au décès (€) Valeur de marché estimée à la date du décès

Revalorisation annuelle du bien (%) Pour projeter la valeur future · 0 = stable

Année du décès simulée

10 ans

TMI du foyer au décès (%) Peut différer du TMI des revenus locatifs courants

—

CRD prêt (couvert ADI)

—

Impôt CRD prod. exc. BIC

—

Amortissements purgés

—

Total impôt avant succession

Cessation d'activité BIC au décès LMNP Réel

Au décès, l'activité LMNP cesse immédiatement. Une seule imposition frappe avant l'ouverture de la succession :
① L'assurance emprunteur rembourse le CRD → l'extinction de cette dette inscrite au bilan BIC est un produit imposable (art. 38 CGI), taxé à TMI + 18,6 % de PS, séparément de la succession.
⚠️ L'ADI solde la banque, mais crée cette imposition — à financer sans le bien.
② Aucune plus-value n'est due. Le décès n'est pas une cession à titre onéreux, et les plus-values du loueur non professionnel relèvent du régime des particuliers (art. 150 U) — pas des plus-values professionnelles. Les amortissements déduits ne sont donc jamais réintégrés : ils sont purgés, et les héritiers repartent de la valeur vénale du jour du décès.

① Produit exceptionnel BIC — Extinction de dette (remboursement ADI)

CRD remboursé par l'assurance emprunteur = produit comptable BIC (art. 38 CGI)—

→ Imposé à TMI + 18,6% PS—

② Valeur Nette Comptable (VNC)

Base immeuble amortissable (prix × (1 − % terrain))—

+ Mobilier meublant—

+ Travaux amortissables—

Base amortissable totale—

− Amortissements cumulés déduits—

= Valeur Nette Comptable (VNC)—

② Ce que le décès purge (aucun impôt dû)

Valeur vénale au décès—

− VNC (base amortissable − amortissements déduits)—

Plus-value latente — non imposée—

Amortissements déduits, jamais réintégrés (art. 150 VB III : cession seulement)—

Prix d'acquisition des héritiers (durée de détention remise à zéro)—

Récapitulatif fiscal total — avant ouverture de la succession

① Impôt sur le produit d'extinction de dette (CRD remboursé par l'ADI)—

② Impôt de plus-valueNÉANT ✓ — le décès n'est pas une cession

TOTAL IMPÔT DÛ (avant ouverture succession)—

CRD (remboursé par ADI — génère la taxe ① ci-dessus)—

CAPITAL FISCAL COMPLÉMENTAIRE À PRÉVOIR—

* Système du quotient (art. 163-0 A CGI) : possible atténuation de l'impôt sur revenus exceptionnels si le montant dépasse la moyenne des 3 dernières années — à valider avec votre expert-comptable.
* Bénéfice de l'exercice en cours : la cessation le rend immédiatement imposable (art. 201 CGI). Il l'aurait été de toute façon — la cessation ne fait qu'avancer l'échéance — il n'est donc pas ajouté au total ci-dessus.
* Produit d'extinction de dette : l'imposition de l'indemnité d'assurance emprunteur qui solde un prêt inscrit au bilan reste discutée en doctrine. Le simulateur retient la position la plus prudente, celle qui l'impose. Faites-la confirmer avant de dimensionner une couverture.

Impact au décès — Location nue / Micro-BIC Nu / Micro

En location nue, le décès entraîne une purge des plus-values immobilières : les héritiers héritent à la valeur de marché sans taxation de la PV latente. Aucun revenu exceptionnel imposable n'est créé.

Valeur vénale au décès—

CRD restant (passif successoral)—

Valeur nette transmissible—

Plus-value latente (non taxée au décès)—

Impôt sur revenus exceptionnelsNÉANT ✓ — purge des PV

CAPITAL FISCAL À PRÉVOIR0 €

* Les droits de succession restent dus selon liens de parenté et abattements légaux (100 000 €/enfant, 80 724 €/conjoint…). Ce simulateur porte uniquement sur la fiscalité des revenus et des plus-values.

⚡ Solutions de couverture du risque fiscal

Simulation par année — Impact fiscal au décès

Impact LMNP Réel : impôt dû selon l'année du décès.

À propos de ce simulateur

Ce que calcule ce simulateur

La mensualité et le tableau d'amortissement du prêt mois par mois, avec capital restant dû (CRD) à toute date.
Le résultat imposable selon le régime choisi : micro-foncier, foncier au réel, micro-BIC ou LMNP au réel avec amortissements.
L'indemnité de remboursement anticipé, plafonnée au minimum entre six mois d'intérêts et 3 % du capital restant dû (art. L313-47 du Code de la consommation).
La plus-value de cession avec réintégration des amortissements pratiqués en LMNP, via le calcul de la valeur nette comptable (art. 150 VB du CGI).
Le cash-flow net annuel et l'effort d'épargne réel, prélèvements sociaux inclus.

Bases légales

Art. 38 et 150 VB du CGI (résultat BIC, réintégration des amortissements), art. L313-47 du Code de la consommation (indemnité de remboursement anticipé).

Outil pédagogique. Les résultats reposent uniquement sur les valeurs que vous saisissez et ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement. Avant toute décision, consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Questions fréquentes

Quelle différence entre micro-BIC et LMNP au réel ?: Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes, sans déduction des charges réelles. Le LMNP au réel déduit les charges effectives et l'amortissement du bien et du mobilier, ce qui neutralise souvent le résultat imposable pendant plusieurs années — mais les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Le simulateur chiffre les deux branches sur la même hypothèse pour que la comparaison soit lisible.
Le simulateur tient-il compte de la revente ?: Oui. L'étape « Bilan & Cession » calcule la valeur nette comptable après amortissements, sépare la plus-value à court terme de celle à long terme, applique les abattements pour durée de détention et chiffre l'indemnité de remboursement anticipé au mois exact du remboursement.
Mes données sont-elles enregistrées ?: Non. Les valeurs saisies sont envoyées au moteur de calcul, le résultat est renvoyé, et rien n'est stocké ni transmis à un tiers. Aucun compte n'est nécessaire.

Simulations pédagogiques — avant toute décision (donation, succession, vente, montage), consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.