Au bout de combien de temps un achat devient-il rentable ?

Il n'y a pas de réponse universelle : cela dépend des frais d'acquisition, du différentiel loyer/mensualité, du taux du crédit et de l'évolution du prix du bien. C'est précisément ce que l'outil calcule sur vos propres hypothèses, plutôt que d'appliquer une règle générale du type « cinq ans ».

Les frais de notaire sont-ils pris en compte ?

Oui, ils font partie du coût d'entrée et pèsent lourdement sur les premières années — c'est l'un des principaux facteurs qui repoussent le point de bascule.

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Pour aller plus loin

La bibliothèque

Une sélection de lectures pour solidifier vos bases et ouvrir votre regard sur l'argent, la fiscalité et la liberté financière. Des classiques accessibles, choisis pour les débutants comme pour ceux qui veulent perfectionner leur savoir.

Document officiel Brochure pratique — Impôt sur le revenu 2026

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Brochure IR 2026

Direction générale des Finances publiques (DGFiP)

Le guide de référence de l'administration fiscale pour la déclaration des revenus 2025 : barème, régimes d'imposition, réductions et crédits d'impôt, cases à cocher commentées et exemples chiffrés — le document intégral, à lire en ligne ou garder sous la main pendant votre déclaration.

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Les ouvrages recommandés et leurs fiches de lecture seront ajoutés ici prochainement. Cette page rassemblera des lectures de référence sur l'épargne, la fiscalité et la transmission, classées par thème.

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Procédures patrimoniales pas à pas

Les démarches patrimoniales du quotidien décomposées étape par étape : déclarations, formulaires à utiliser, pièces à réunir et délais à respecter.

Simulateur de rentabilité de la résidence principale

Acheter sa résidence principale ou rester locataire : ce simulateur compare les deux trajectoires sur la durée que vous choisissez et détermine le point de bascule, c'est-à-dire l'année à partir de laquelle l'achat devient financièrement plus avantageux que la location.

Résidence principale — à partir de quand l'achat devient rentable ?

On additionne tout ce que le logement vous coûte réellement — apport, notaire, mensualités de crédit, charges de copro, taxe foncière, entretien. En face, si vous revendez à l'année X au prix revalorisé (frais de revente et capital restant dû déduits), vous récupérez une partie. Le point de rentabilité est l'année où ce que vous récupérez à la revente dépasse tout ce que vous avez dépensé : le bien s'est payé tout seul.

① Le bien à acheter

Prix d'achat FAI (€)

Frais de notaire (€) ≈ 7–8 % dans l'ancien

Travaux à l'achat (€)

Valeur future du bien

Appéciation moyenne du marché, appliquée chaque année.

② Financement

Apport personnel (€)

Montant emprunté (€) Prix + notaire − apport · 0 = comptant

Taux (%/an)

Durée (ans)

Assurance emprunteur

% du capital emprunté, par an

Frais de dossier (€) Payés une seule fois au déblocage

Frais de garantie (€) Caution / hypothèque, payés une fois

Mensualité (capital + intérêts + assurance)—

Frais bancaires initiaux (dossier + garantie)—

③ Charges de propriétaire (annuelles)

Charges de copropriété (€/an) Part non récupérable (le proprio les paie toutes)

Taxe foncière (€/an)

Assurance habitation (€/an)

Entretien / provision travaux (%/an du prix) ≈ 0,5–1 % du prix chaque année

Inflation des charges (%/an)

④ Revente

Passez-vous par une agence ?

Le prix de marché reste le prix affiché ; l'agence ne baisse pas la valeur du bien, elle ampute ce que vous touchez réellement. La résidence principale est exonérée de plus-value.

⑤ Horizon d'analyse

Durée observée

30 ans

Ce que cet outil compare — et ce qu'il ne compare pas. Il mesure le seuil de récupération des coûts d'achat : à partir de quelle année la revente couvre tout ce que le logement vous a coûté. Il ne simule pas la trajectoire d'un locataire (loyer de marché, indexation, placement de l'apport et de l'écart de mensualité). Un arbitrage complet « acheter ou louer » suppose de comparer deux chroniques de patrimoine, ce qui n'est pas fait ici : ne lisez pas le solde net comme un verdict achat/location.

Contrôle du financement sources = emplois

—

Rentable à partir de

—

Total dépensé à l'horizon

—

Récupérable à la revente

—

Solde net à l'horizon

Vision synthétique des frais à l'horizon

Frais de notaire—

Frais de dossier—

Frais de garantie—

Intérêts + assurance emprunteur (cumulés)—

Frais d'agence à la revente—

Autres charges cumulées (copro, TF, assur. hab., entretien)—

Cumul des frais—

Vue rapide de tout ce qui part en frais à l'horizon observé — hors capital remboursé, qui reste votre épargne dans le bien. Le graphique ci-dessous en donne la lecture visuelle, année par année.

Ce que vous récupérez à la revente vs tout ce que vous avez dépensé

Le point de rentabilité est l'année où la courbe verte (montant récupéré si vous revendez : valeur du bien − frais d'agence − capital restant dû) passe au-dessus de la courbe rouge (total cumulé de tout ce que vous avez déboursé). À partir de là, revendre vous rend plus que ce que le logement vous a coûté.

Détail année par année

Année	Valeur du bien	Capital restant dû	Total dépensé	Récupérable revente	Solde net

Simulation pédagogique. Total dépensé à l'année Y = apport + frais de notaire + travaux + frais bancaires (dossier + garantie, payés une seule fois) + mensualités de crédit versées (capital + intérêts + assurance emprunteur) + charges cumulées (copro, taxe foncière, assurance habitation, entretien). Les deux sous-tableaux (bancaire et charges) détaillent ces postes année par année. Récupérable à la revente = valeur du bien revalorisée − frais d'agence − capital restant dû à la banque. Solde net = récupérable − total dépensé : dès qu'il devient positif, revendre vous rend plus que ce que le logement vous a coûté. Ce solde mesure une trésorerie, pas un enrichissement : il additionne du capital remboursé (qui vous revient), des intérêts et des charges (définitivement dépensés) et une revalorisation seulement estimée, non réalisée tant que le bien n'est pas vendu. Il ne se compare pas davantage à un loyer, faute de trajectoire locative simulée ici. La résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value (art. 150 U-II CGI). Hypothèses simplifiées, hors frais de déménagement et fiscalité locale spécifique. À adapter à votre situation.

À propos de ce simulateur

Ce que calcule ce simulateur

Le coût total de l'achat : apport, frais de notaire, mensualités de crédit, taxe foncière, charges de copropriété, travaux d'entretien.
Le coût total de la location sur la même période, loyer indexé compris.
L'enrichissement patrimonial net à la revente : valeur du bien revalorisée moins capital restant dû et frais de cession.
Le rendement de l'apport s'il avait été placé plutôt qu'immobilisé, pour un arbitrage honnête.
L'année de bascule où l'achat dépasse la location en valeur nette.

Bases légales

La plus-value sur résidence principale est exonérée d'impôt (art. 150 U II-1° du CGI), ce que le calcul intègre.

Outil pédagogique. Les résultats reposent uniquement sur les valeurs que vous saisissez et ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement. Avant toute décision, consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Questions fréquentes

Au bout de combien de temps un achat devient-il rentable ?: Il n'y a pas de réponse universelle : cela dépend des frais d'acquisition, du différentiel loyer/mensualité, du taux du crédit et de l'évolution du prix du bien. C'est précisément ce que l'outil calcule sur vos propres hypothèses, plutôt que d'appliquer une règle générale du type « cinq ans ».
Les frais de notaire sont-ils pris en compte ?: Oui, ils font partie du coût d'entrée et pèsent lourdement sur les premières années — c'est l'un des principaux facteurs qui repoussent le point de bascule.

Simulations pédagogiques — avant toute décision (donation, succession, vente, montage), consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.