Quand la plus-value immobilière est-elle exonérée ?

Les principaux cas sont la cession de la résidence principale, la détention longue une fois les abattements arrivés à leur terme, et certaines situations particulières prévues par la loi (première cession sous conditions, expropriation, montant de cession modeste). Le simulateur applique les abattements pour durée de détention ; les exonérations liées à votre situation personnelle doivent être validées avec un notaire.

Comment sont traités les amortissements d'un LMNP ?

Ils sont réintégrés dans le calcul via la valeur nette comptable, ce qui augmente la plus-value taxable. L'outil sépare la fraction relevant du court terme de celle relevant du long terme, car elles ne suivent pas le même régime.

Le résultat vaut-il consultation d'un professionnel ?

Non. Il s'agit d'un outil pédagogique. Une cession immobilière fait intervenir un notaire, seul en mesure de valider l'assiette définitive et les exonérations applicables à votre cas.

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Document officiel Brochure pratique — Impôt sur le revenu 2026

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Brochure IR 2026

Direction générale des Finances publiques (DGFiP)

Le guide de référence de l'administration fiscale pour la déclaration des revenus 2025 : barème, régimes d'imposition, réductions et crédits d'impôt, cases à cocher commentées et exemples chiffrés — le document intégral, à lire en ligne ou garder sous la main pendant votre déclaration.

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Les ouvrages recommandés et leurs fiches de lecture seront ajoutés ici prochainement. Cette page rassemblera des lectures de référence sur l'épargne, la fiscalité et la transmission, classées par thème.

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Procédures patrimoniales pas à pas

Les démarches patrimoniales du quotidien décomposées étape par étape : déclarations, formulaires à utiliser, pièces à réunir et délais à respecter.

Simulateur de plus-value immobilière

Ce simulateur calcule la plus-value imposable lors de la vente d'un bien immobilier et l'impôt qui en découle : abattements pour durée de détention, impôt sur le revenu au taux proportionnel, prélèvements sociaux et surtaxe éventuelle. Le détail du calcul est affiché ligne à ligne, pas seulement le résultat final.

Plus-value immobilière à la vente

Calcul de l'impôt sur la plus-value d'un bien (hors résidence principale, exonérée). On saisit la date d'achat, le prix d'achat et le prix de vente ; au-delà de 5 ans de détention, des abattements pour durée réduisent la base (6 %/an à l'IR, 1,65 %/an aux prélèvements sociaux). Une surtaxe s'ajoute dès que la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Résidence principale : exonération totale. La vente de votre résidence principale (et de ses dépendances) est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention (art. 150 U-II-1° CGI). Ce simulateur ne concerne donc que les biens autres que la résidence principale : résidence secondaire, investissement locatif, terrain…

① Acquisition

Date d'achat

Date de vente

Prix d'achat (€)

Frais d'acquisition (notaire, agence)

Forfait légal de 7,5 % du prix d'achat, sans justificatif (art. 150 VB CGI).

Travaux

Forfait de 15 % du prix d'achat, applicable uniquement si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Amortissements LMNP déduits, à réintégrer (€) Si le bien a été loué en meublé au régime réel, les amortissements effectivement déduits du résultat viennent en diminution du prix d'acquisition à la revente (art. 150 VB III CGI, loi de finances 2025) — ce qui augmente la plus-value imposable. Laissez à 0 pour un bien nu ou au micro-BIC. Les amortissements du mobilier et ceux jamais déduits ne sont pas repris.

② Cession

Prix de vente (€)

Frais de cession à déduire (diagnostics, mainlevée…) en € Déduits du prix de vente. Optionnel.

—

Durée de détention

—

Impôt total

—

PV nette dans la poche

Détail du calcul —

Prix de vente (net de frais de cession)—

Prix d'achat—

+ Frais d'acquisition—

+ Travaux—

Prix d'acquisition majoré—

Plus-value brute—

Abattements pour durée de détention

Abattement IR (—)—

Abattement PS (—)—

Base imposable IR / PS—

Imposition

Impôt sur le revenu (19 %)—

Prélèvements sociaux (17,2 %)—

Surtaxe PV > 50 000 €—

Impôt total sur la plus-value—

—

Fiscalité par durée de détention année par année

Impôt qui serait dû selon l'année de revente, pour cette même plus-value brute. 0 abattement avant 6 ans ; exonération d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. La ligne en vert correspond à votre durée actuelle.

Détention	Abatt. IR	Abatt. PS	Base IR	IR 19 %	PS 17,2 %	Surtaxe	Impôt total	PV nette

Simulation pédagogique simplifiée — plus-value immobilière des particuliers (art. 150 U et s. CGI). IR proportionnel 19 % + prélèvements sociaux 17,2 %. Abattements pour durée de détention : IR 6 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année puis 4 % la 22ᵉ (exonération à 22 ans) ; PS 1,65 %/an (6ᵉ–21ᵉ), 1,60 % la 22ᵉ, 9 %/an (23ᵉ–30ᵉ) — exonération à 30 ans. Surtaxe art. 1609 nonies G CGI dès 50 000 € de PV imposable. La résidence principale est exonérée (art. 150 U-II). Hors périmètre (PV-01) — exonérations non simulées : première cession d'un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi (art. 150 U-II 1° bis), cession inférieure à 15 000 €, détention par un retraité ou invalide de condition modeste, expropriation, droit de surélévation, cession au profit d'un organisme de logement social, abattement exceptionnel en zone tendue. Frais non repris : diagnostics, mainlevée d'hypothèque, indemnité d'éviction, frais de voirie et réseaux. Chacun suppose des justificatifs. Source : service-public.fr / impots.gouv.fr. À valider avec un notaire.

À propos de ce simulateur

Ce que calcule ce simulateur

Le prix de cession net des frais supportés par le vendeur.
Le prix d'acquisition majoré des frais et des travaux, ou du forfait applicable.
La plus-value brute, puis l'assiette imposable après abattement pour durée de détention — cadence propre à l'impôt sur le revenu et cadence propre aux prélèvements sociaux.
La surtaxe applicable aux plus-values importantes.
En cas de bien loué en LMNP au réel, la réintégration des amortissements déduits (art. 150 VB du CGI) et la distinction plus-value court terme / long terme.

Bases légales

Art. 150 U (champ), 150 VB (prix d'acquisition majoré, réintégration) et 150 VC (abattements) du CGI.

Outil pédagogique. Les résultats reposent uniquement sur les valeurs que vous saisissez et ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement. Avant toute décision, consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Questions fréquentes

Quand la plus-value immobilière est-elle exonérée ?: Les principaux cas sont la cession de la résidence principale, la détention longue une fois les abattements arrivés à leur terme, et certaines situations particulières prévues par la loi (première cession sous conditions, expropriation, montant de cession modeste). Le simulateur applique les abattements pour durée de détention ; les exonérations liées à votre situation personnelle doivent être validées avec un notaire.
Comment sont traités les amortissements d'un LMNP ?: Ils sont réintégrés dans le calcul via la valeur nette comptable, ce qui augmente la plus-value taxable. L'outil sépare la fraction relevant du court terme de celle relevant du long terme, car elles ne suivent pas le même régime.
Le résultat vaut-il consultation d'un professionnel ?: Non. Il s'agit d'un outil pédagogique. Une cession immobilière fait intervenir un notaire, seul en mesure de valider l'assiette définitive et les exonérations applicables à votre cas.

Simulations pédagogiques — avant toute décision (donation, succession, vente, montage), consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.